「在线配资」IPO视界|大唐地产三战IPO 杠杆高企成重要掣肘

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「在线配资」IPO视界|大唐地产三战IPO 杠杆高企成重要掣肘

  三顾茅庐,是勇气,更是执念。

  5月最后一天,大唐集团控股有限公司(下称”大唐地产“)选择三战港交所,再次向港交所递交招股书,工银国际仍为独家保荐人,最新数据和相关事项得到进一步披露。

  而在两天前的5月29日,大唐地产的“前招股书”刚刚失效。半年间,大唐地产因快速扩张导致的债务高企并未有所缓解。相反,其财务杠杆仍然居高不下。

  2019年销售业绩未达标 三年1000亿目标承压

  未来几年,规模扩张将是大唐地产的主旋律。

  2019年,大唐地产再次将2018年提出的“3年冲刺500亿”目标升级为“今年500亿,3年1000亿+,进入全国房企50强”。

  招股书中,大唐地产并未明确近年来的销售额。关于2019年的销售额,在亿翰智库榜单中,大唐地产全年销售310.0亿元,排名86位;观点研究院的数据略高,365.7亿元的合约销售,排名79位;克而瑞的榜单中,大唐地产全口径销售金额为339.5亿元,排名第81;中指研究院的排名大唐地产也在81位,销售金额为331.5亿元。综合几大榜单数据,大唐地产2019年销售金额维持在300亿元的规模,房企排名80位左右。

  以亿翰智库的数据为例,2018年大唐地产销售金额达到474.0亿元,房企排名62位。2019年的销售额降幅高达34.6%,排名倒退24位。从2018年逼近500亿,降至2019年的300亿,销售规模的下降显然是大唐地产不愿看到的。而2019年不止没有完成500亿的目标,且与其千亿目标渐行渐远。

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  来源:亿翰智库

  根据大唐地产递交的最新版招股书,2017年、2018年及2019年,大唐地产收入分别为40.19亿元、54.95亿元及81.08亿元,复合年增长率约为42.0%。同期净利润分别为4.13亿元、5.88亿元及6.27亿元,复合年增长率为23.2%。

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  来源:大唐地产招股书

  值得注意的是,2019年大唐地产销售成本达到59.23亿元,同比大增49.19%,而同期收益增幅47.53%。在销售成本中,大唐地产销售及营销开支由2018年的2.64亿元大增68.4%至2019年的4.44亿元。

  大唐地产2019年的销售成本增幅超过收益增幅,也导致大唐地产的毛利率由2018年的27.8%下降至2019年的27.0%。大唐地产方面表示,主要由于2018年若干高毛利的商业物业交付导致2019年交付的商业物业毛利率较2018年有所下跌。

  疯狂补仓致财务杠杆高企 短债缺口增加偿债压力

  为扩大规模,大唐地产开始攻城略地,几近疯狂。

  上一次赴港IPO前夕,仅是2019年7月至11月,大唐地产就新获16幅地块。其中,通过招拍挂流程获得14幅地块(总地盘面积为81.89万平米),累计耗资40.20亿元。而在2019上半年,大唐地产的现金及其等价物只有19.42亿元。

  截至2020年2月29日,大唐地产应占土地储备总量为889.72万平方米,涉及82个物业项目。

  此次再战港交所,大唐地产则在前三个月疯狂拿地,通过招拍挂流程斥资4.33亿元获得广西柳州、江苏海门两块地块,斩获总地盘面积8.11万平方米;另外通过收购其他公司权益获得五幅地块,该等地块位于浙江台州、福建漳州及福清以及广西贵港,累计耗资33.44亿元并获物业面积30.77万平方米。

  规模扩张的同时,也在无形中加大大唐地产的后期开发成本。对截至2020年2月29日由附属公司开发的所有项目而言,截至2019年12 月31日物业项目的未来开发成本总额为164.0亿元,其中72.6 亿元预期于2020年产生,而剩余部分预期将于2021年及其后产生。

  截至2019年末,大唐地产现金及现金等价物净额仅有22.14亿元,而同期其需要一年以内偿还的借款达到23.01亿元,现金短债比0.96,短期债务偿还存在一定的压力。值得注意的是,截至2020年2月29日,大唐地产需要一至两年内偿还的借款高达31.51亿元,偿债压力陡增。

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  来源:大唐地产招股书

  为此,大唐地产表示,公司拟主要透过预售物业项目所得现金流量、银行贷款及其他借款,以及资本市场筹集的资金为旗下物业项目提供资金。然而,由于银行及其他借款增加导致的银行服务费用及相关开支增加,2019年大唐地产的融资成本由2018年的0.39亿万元增加24.9%至0.49亿元。

  此外,2017年-2019年大唐地产的资产负债率也一直居高不下,分别达到97.55%,95.49%,91.67%,远高于行业80%安全红线。

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  来源:大唐地产招股书

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